Rehabilitación energética obligatoria
lo que tu comunidad en A Coruña debe saber tras el anteproyecto de mayo de 2026
El Ministerio de Vivienda acaba de publicar el anteproyecto de Ley de Rehabilitación Residencial y Transición Energética del Parque Edificado. Previsto para aprobarse en Consejo de Ministros antes del 30 de junio de 2026, el texto introduce por primera vez plazos obligatorios y un régimen sancionador para los edificios con peor calificación energética. Si tu comunidad tiene certificado F o G, los plazos ya corren.
El origen: la directiva europea que España debe transponer
La Directiva Europea de Eficiencia Energética en los Edificios (EPBD, Directiva 2024/1275/UE) entró en vigor el 8 de mayo de 2024 y fija un plazo de 24 meses para que cada Estado miembro la incorpore a su ordenamiento jurídico nacional. España, que acumula un retraso en la transposición, ha publicado el anteproyecto de Ley de Rehabilitación Residencial y Transición Energética del Parque Edificado con el objetivo de cumplir el mandato europeo antes de que concluya el mes de junio de 2026.
El contexto es preocupante: según los datos de calificación energética disponibles en el INEGA (Instituto Enerxético de Galicia), la media energética de los edificios en A Coruña se sitúa en la etiqueta E. Esto significa que una parte muy significativa del parque edificatorio coruñés —especialmente los inmuebles construidos entre los años 60 y los 80— se encuentra en calificaciones F o G, que son precisamente las más afectadas por el nuevo texto legal.
¿Qué calificación tiene tu edificio?
La escala va de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).
La calificación energética figura en el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatorio desde 2013.
En A Coruña, el certificado se registra en el INEGA y tiene una validez de 10 años.
Si tu comunidad no tiene CEE vigente o no sabe cuál es su calificación, es urgente obtenerlo cuanto antes: sin él, el Ministerio asignará automáticamente la calificación G a efectos del cómputo de plazos.
Qué obliga a hacer el anteproyecto: plazos y calificaciones
El anteproyecto establece un calendario escalonado en función de la calificación energética del edificio:
| Fecha | Obligación |
|---|---|
| Antes del 30 jun. 2026 | El Ministerio prevé aprobar el anteproyecto en Consejo de Ministros. A partir de ese momento, el texto inicia su tramitación parlamentaria. |
| Antes del 1 ene. 2027 | Obligación de obtener o actualizar el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) para todas las comunidades con más de 20 años de antigüedad. El umbral actual, fijado en 50 años en la mayoría de municipios, queda rebajado. |
| Antes del 31 dic. 2028 | Los edificios con calificación F o G deben haber iniciado un Plan de Rehabilitación Energética aprobado en junta. No se exige que las obras estén finalizadas, pero sí el acuerdo y la planificación técnica. |
| Antes del 31 dic. 2032 | Los edificios con calificación E deben haber iniciado su plan de rehabilitación. |
| Dic. 2026 (paralelo) | España debe publicar el Plan Nacional de Renovación de Edificios detallando las medidas de cumplimiento ante la Comisión Europea. |
Estos plazos no son orientativos. El anteproyecto incorpora un régimen sancionador propio que puede derivar en multas de hasta 60.000 euros por comunidad en caso de incumplimiento reiterado, independientemente de las sanciones urbanísticas que ya contempla la normativa vigente.
La gran novedad en la Ley de Propiedad Horizontal: el quórum baja a mayoría simple
Uno de los cambios más significativos del anteproyecto es la modificación del artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Hasta ahora, aprobar obras de rehabilitación en junta requería el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que además debían representar tres quintas partes de las cuotas de participación. Este requisito ha bloqueado históricamente muchos proyectos de mejora energética en comunidades divididas.
El anteproyecto propone reducir ese quórum a mayoría simple —es decir, más votos a favor que en contra— cuando la obra de rehabilitación energética cuente con financiación pública que cubra al menos el 30% del coste total. En la práctica, esto aplica a la mayoría de proyectos acogidos a fondos Next Generation EU, líneas ICO Vivienda, subvenciones de la Xunta de Galicia o ayudas del Ayuntamiento de A Coruña.
Ejemplo práctico: comunidad de 10 propietarios en A Coruña
Con el sistema actual (3/5): necesitan 6 votos a favor que sumen al menos el 60% de las cuotas.
Con el nuevo quórum (mayoría simple + subvención ≥30%): basta con 6 votos a favor sobre los presentes en junta, sin requisito de cuotas.
Resultado: si 3 propietarios se oponían y bloqueaban el proyecto, con la nueva norma ya no podrán hacerlo si el resto apoya la rehabilitación.
Es importante matizar que este cambio no convierte las obras de rehabilitación en gratuitas ni elimina la obligación de pagar la derrama correspondiente. El propietario que vote en contra seguirá estando obligado a contribuir, tal y como establece el artículo 9.1.e) de la LPH para las obras aprobadas en junta válida. La única excepción para no pagar aplicaría exclusivamente a mejoras no necesarias que superen determinadas cuantías —y la rehabilitación energética obligada por ley no entraría en esa categoría.
El Plan de Acción Climática Comunitario (PACC): nuevo documento obligatorio
El anteproyecto introduce también la figura del Plan de Acción Climática Comunitario (PACC), un documento estratégico a diez años que las comunidades de más de 8 viviendas deberán elaborar con el asesoramiento de un técnico competente —arquitecto o ingeniero— y bajo la coordinación del administrador de fincas.
El PACC deberá recoger, al menos:
- La calificación energética actual del edificio y las deficiencias identificadas en el IEE.
- Las actuaciones de mejora planificadas, con estimación de coste y plazos.
- Las vías de financiación previstas: subvenciones, fondos propios, préstamos ICO o contrato con empresa de servicios energéticos (ESE).
- Los objetivos de reducción del consumo energético y emisiones de CO₂ a alcanzar en cada fase.
Este documento no es solo una formalidad burocrática: será el instrumento que acredite ante la Administración que la comunidad está actuando de buena fe y dentro de los plazos, lo que puede ser determinante para evitar sanciones en caso de que las obras se demoren por causas ajenas a la voluntad de la junta.
Qué ocurre con los fondos Next Generation: el plazo del 30 de junio
Hay una urgencia adicional que afecta a muchas comunidades de A Coruña en este momento: el 30 de junio de 2026 es la fecha límite europea para que todas las obras financiadas con fondos Next Generation EU estén completamente ejecutadas. No finalizadas con pequeños remates pendientes, sino terminadas y con el certificado de eficiencia energética obtenido tras las obras.
Comunidades que tienen las ayudas concedidas pero que no pueden mantener la financiación puente —ya que las subvenciones se cobran a posteriori, al justificar la obra— están optando por renunciar a la subvención. Esta situación es especialmente crítica en edificios donde los propietarios tienen dificultades económicas para costear las obras por adelantado.
Si tu comunidad tiene obras Next Generation en curso:
Verifica con urgencia si el contratista tiene plazo para terminar antes del 30 de junio.
Si hay riesgo de no llegar, consulta con tu administrador si es posible justificar gastos parciales o solicitar adaptación.
No se esperan prórrogas del plazo europeo. La pérdida de la subvención sería definitiva.
Las obras que no lleguen a tiempo pueden seguir haciéndose, pero sin la cobertura de los fondos Next Generation EU.
Cómo prepararse: pasos concretos para comunidades en A Coruña
Ante este escenario normativo, desde nuestra administración de fincas recomendamos actuar en el siguiente orden:
1. Conocer la calificación energética del edificio
Si el edificio no tiene Certificado de Eficiencia Energética vigente, o si el certificado tiene más de 10 años, hay que renovarlo. En A Coruña el coste medio oscila entre 45 y 300 euros según el tamaño del edificio. El certificado debe registrarse en el INEGA. Sin este documento, la comunidad parte de la calificación G a efectos legales, lo que implica el plazo más exigente.
2. Actualizar o elaborar el Informe de Evaluación del Edificio (IEE)
Con el nuevo anteproyecto, todas las comunidades con más de 20 años de antigüedad deberán tenerlo antes del 1 de enero de 2027. El IEE incluye la ITE (Inspección Técnica de Edificios) más la evaluación de accesibilidad y la certificación energética. Es el documento base para planificar cualquier rehabilitación.
3. Convocar una junta informativa antes del verano
No es necesario esperar a que el anteproyecto sea ley. La junta informativa permite poner sobre la mesa el estado energético del edificio, las obligaciones que se avecinan y las vías de financiación disponibles. Cuanto antes se abra este debate, más tiempo tendrá la comunidad para planificarse sin presión.
4. Solicitar el asesoramiento técnico y financiero
La elaboración del PACC requiere la intervención de un técnico competente. El administrador de fincas coordinará este proceso y gestionará las solicitudes de subvención ante la Xunta de Galicia, el INEGA y, en su caso, el Ayuntamiento de A Coruña, que dispone de convenios propios en el marco del Plan de Rehabilitación a nivel de barrio.
5. Aprobar el Plan en junta antes de los plazos
Con el nuevo quórum de mayoría simple —aplicable cuando la financiación pública cubra al menos el 30%—, muchas comunidades que hasta ahora estaban bloqueadas podrán finalmente aprobar sus proyectos de rehabilitación. El acuerdo de junta debe reflejar el plan, el presupuesto y la forma de financiación, y ha de quedar debidamente recogido en acta.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el certificado energético de nuestro edificio está caducado cuando entre en vigor la ley?
El anteproyecto establece un plazo de gracia de seis meses para renovar los certificados caducados. Pasado ese plazo, el Ministerio asignará automáticamente la calificación G, con el plazo más corto (31 de diciembre de 2028). Por eso conviene renovar el certificado ya, sin esperar.
¿Un propietario que votó en contra puede negarse a pagar la derrama de rehabilitación?
No. Una vez aprobada la obra en junta —con quórum suficiente—, todos los propietarios están obligados a pagar en proporción a su cuota de participación, conforme al artículo 9.1.e) de la LPH. La negativa reiterada puede dar lugar a un procedimiento monitorio de reclamación de deudas comunitarias.
¿La nueva obligación afecta también a locales y garajes que forman parte de la comunidad?
Sí. El certificado energético del edificio evalúa el conjunto del inmueble, y las obligaciones del anteproyecto afectan a la comunidad como persona jurídica, no a cada propietario de forma individual. Los propietarios de locales participan en los gastos de rehabilitación según su cuota, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
¿Puede el administrador de fincas firmar las solicitudes de ayuda en nombre de la comunidad?
Sí, siempre que cuente con autorización expresa de la junta de propietarios, que debe quedar recogida en acta. Es recomendable incluir en el orden del día de la próxima junta un punto específico de delegación de facultades para la gestión de subvenciones de rehabilitación energética.
¿Qué edificios de A Coruña están más en riesgo de tener calificación F o G?
Principalmente los construidos entre los años 1950 y 1980, antes de que existiese normativa de eficiencia energética. Los barrios de A Agra do Orzán, Monte Alto, Os Mallos, Elviña y el entorno de la avenida de Finisterre concentran una parte importante del parque edificatorio de esa época. Si tu edificio fue construido antes de 1980 y no se ha rehabilitado la fachada ni la cubierta, es muy probable que su calificación sea F o G.
Conclusión: el tiempo de esperar ha terminado
Para las comunidades de propietarios de A Coruña, donde la media energética del parque edificatorio es la etiqueta E y donde muchos edificios de los años 60 y 70 se sitúan en F o G, esto es una llamada de atención urgente. Actuar ahora —obteniendo el certificado, elaborando el IEE, convocando una junta informativa— es la diferencia entre gestionar el proceso con calma o verse obligado a correr contra el reloj.
Desde nuestra administración de fincas estamos a tu disposición para asesorarte en cada paso: obtención del certificado energético, elaboración del IEE, gestión de subvenciones ante la Xunta de Galicia y el INEGA, redacción del Plan de Acción Climática Comunitario y convocatoria de junta. Contáctanos antes de que los plazos aprieten.
Fuentes: Guía Administradores de Fincas (25/05/2026), CGCAFE, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, INEGA, Ayuntamiento de A Coruña, Directiva UE 2024/1275/UE.
Este artículo tiene carácter informativo. Para asesoramiento jurídico específico, consulte con su administrador de fincas colegiado.
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