Preguntas frecuentes
Obras y reformas
¿Qué debo hacer antes de realizar obras en mi piso?
Debes comunicarlo previamente al presidente de la comunidad, aunque tengas licencia municipal. La licencia no te exonera de esta obligación. El presidente valorará si la obra afecta a elementos comunes, a la estructura o a otros propietarios.
No esperes a que la comunidad te paralice las obras: comunica siempre antes de comenzar.
¿Puedo cerrar mi terraza si otros vecinos ya lo han hecho?
Alegar que otros ya lo han hecho no es suficiente. Para que prospere el argumento de trato discriminatorio, debes probar que la comunidad ha tolerado obras iguales o semejantes. La carga de la prueba recae sobre quien alega la discriminación.
¿El silencio de la comunidad durante años equivale a autorizar mis obras?
No automáticamente. El Tribunal Supremo ha fijado que el silencio por sí solo no es consentimiento tácito. Deben valorarse las circunstancias concretas: si la obra era visible desde el exterior, cuántos años han transcurrido y cuál ha sido la actitud de la comunidad.
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para pedir la demolición de una obra ilegal?
La acción para exigir la restitución de un elemento común a su estado anterior es de naturaleza real y prescribe a los 30 años, según el Tribunal Supremo, con independencia de quién haya realizado originalmente la obra.
¿Quién paga las reparaciones de una terraza?
Depende del origen del daño: si se debe al deterioro por el paso del tiempo (tela asfáltica agotada, etc.), corresponde a la comunidad. Si el daño es consecuencia de un uso incorrecto del propietario, el coste es suyo.
¿Puede un propietario hacer obras urgentes en elementos comunes sin permiso?
Sí, si se cumplen cuatro condiciones: que las obras sean urgentes y necesarias, que no admitan dilación, que se haya intentado comunicar a los órganos de la comunidad y que esta no haya actuado. Para que la comunidad esté obligada a reembolsar, el comunero debe haber requerido previamente al administrador o presidente.
Elementos comunes y privativos
¿Cuándo un elemento del edificio es común y cuándo es privativo?
Un elemento es privativo cuando está delimitado, es susceptible de aprovechamiento independiente y está descrito como tal en el título constitutivo. Se presume que todos los elementos no descritos como privativos son comunes. Los anejos (garajes, trasteros) pueden ser privativos si así lo establece el título.
Consulta la escritura de división horizontal: ahí figuran todos los elementos privativos del edificio.
¿Las tuberías y conducciones del edificio son de la comunidad o de cada propietario?
Depende de dos factores que deben concurrir juntos: dónde están (en zona común o privativa) y a quién sirven (a toda la comunidad o solo a un piso). Si ambos apuntan al propietario, la conducción es privativa. Si falla uno de ellos, la conducción es común.
Las tuberías internas del piso hasta el enganche a la red general son del propietario. A partir del enganche, son de la comunidad.
¿Quién paga las humedades o filtraciones entre un piso y el de abajo?
Si la rotura se produce antes del enganche a la red general, la responsabilidad es del propietario del piso superior. Si ocurre a partir de la conexión general, la reparación corresponde a la comunidad.
¿Pueden los sótanos y garajes ser elementos comunes?
No por defecto. La Ley de Propiedad Horizontal los excluye de los elementos comunes. Los regímenes más habituales son: anejo inseparable de la vivienda (no vendible por separado sin segregación previa) o elemento privativo compartido por varios propietarios en régimen de comunidad romana.
¿Se puede convertir un elemento común como una portería en privado?
Solo los llamados elementos comunes por destino pueden desafectarse, nunca los que son comunes por naturaleza. La desafectación puede hacerse mediante reserva en el título constitutivo o por acuerdo unánime de todos los propietarios.
Actividades molestas
¿Cuándo se considera que una actividad es molesta o prohibida?
La jurisprudencia exige tres requisitos: continuidad (no basta un acto aislado), que la actividad sea incómoda para quienes habitan el edificio y que la molestia sea notoria y ostensible, es decir, que exceda lo corriente en las relaciones de vecindad.
Esto incluye perros que ladran sin cesar, ruidos reiterados o el cultivo de sustancias ilegales.
¿Cómo actúa la comunidad ante una actividad molesta?
El proceso tiene varios pasos: 1) El presidente requiere al infractor que cese. 2) Si persiste, la junta autoriza la acción de cesación por juicio ordinario. 3) El juez puede acordar la cesación cautelar inmediata. 4) La sentencia puede incluir indemnización y privación del uso de la vivienda por hasta 3 años; si el infractor es inquilino, puede extinguirse su contrato.
¿Puede la junta prohibir la tenencia de perros de razas peligrosas?
En principio no. La LPH no prohíbe la tenencia de animales. Un acuerdo en ese sentido causaría perjuicio a un comunero e iría contra normas de rango superior, por lo que sería nulo. Si la tenencia genera ruidos o suciedad, cabe una acción de cesación de actividades molestas.
Deudas y morosidad
¿Qué puede hacer la comunidad contra un propietario moroso?
La junta puede adoptar medidas disuasorias como fijar intereses superiores al interés legal o privar temporalmente de servicios e instalaciones (siempre que no afecten a la habitabilidad). Para reclamar judicialmente, el procedimiento habitual es el monitorio especial del art. 21 LPH, aunque también cabe juicio ordinario o verbal.
La comunidad puede embargar preventivamente los bienes del deudor desde el momento en que este se oponga a la petición inicial del monitorio.
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar cuotas impagadas?
El plazo de prescripción es de 5 años, según el artículo 1966.3.º del Código Civil. Este plazo puede interrumpirse, y se admite el burofax como medio de interrupción. Hay que restar además los 83 días que duró el estado de alarma de 2020.
¿Qué documentos necesita la comunidad para reclamar judicialmente una deuda?
Debe aportarse: un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (importe y desglose), firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, y el documento que acredite la notificación al deudor. Tras la LO 1/2025, también puede ser necesaria la presentación previa de un MASC (medio alternativo de solución de conflictos).
Instalaciones modernas
¿Qué mayoría se necesita para instalar placas solares?
Basta la mayoría simple de propietarios y cuotas, siempre que el coste anual (descontadas subvenciones) no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, se requieren 3/5. El propietario disidente sigue obligado a sufragar el coste, ya que tiene la consideración de gasto general.
¿Necesito permiso de la comunidad para instalar un punto de recarga en mi garaje?
No. Según la LPH y la STS de 1 de diciembre de 2025, basta con la comunicación previa a la comunidad, aunque el cableado discurra por el techo del garaje. Todos los gastos de instalación y consumo corren a cargo del propietario.
La opción más económica es conectar el cargador desde el mismo contador que alimenta tu vivienda.
¿Qué mayoría se necesita para instalar un huerto urbano en la azotea?
Al tratarse de una mejora no necesaria para la conservación del edificio, se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. Si el coste supera 3 mensualidades ordinarias, el disidente no queda obligado, aunque si desea sumarse más adelante deberá pagar su parte actualizada con el interés legal.
Convivencia y normas
¿Puede la junta regular el uso de servicios comunes mediante normas internas?
Sí. El artículo 6 LPH permite aprobar normas de régimen interior para regular la convivencia y el uso de servicios comunes. Estas normas deben respetar la ley y los estatutos, y se aprueban por mayoría simple.
¿Qué es el voto presunto del ausente y cuándo se aplica?
Es una ficción legal por la que los propietarios que no asisten a la junta pero fueron debidamente citados, y que no manifiestan su discrepancia en los 30 días naturales siguientes a ser informados del acuerdo, se computan como votos favorables. No se aplica cuando no se puede repercutir el coste al disidente ni cuando se aprueba un uso privativo de elementos comunes.
Pisos turísticos
¿Necesito permiso de la comunidad para alquilar mi piso como turístico?
Sí, desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025). El propietario debe obtener la aprobación expresa de la comunidad antes de ejercer la actividad. Sin esa autorización, el presidente puede requerirle que cese e iniciar acciones judiciales.
Los acuerdos comunitarios sobre esta materia no tienen efectos retroactivos.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar, limitar o prohibir los pisos turísticos?
Se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas. La misma mayoría se aplica para establecer cuotas especiales o incrementar la participación en gastos comunes de esa vivienda (máximo del 20 %).